Maksuhooaeg on W2-de, heategevuslike sissemaksete ja õppelaenu mahaarvamisega piisavalt segane. Lisage kinnisvara müük ja piisab isegi kõige targema TurboTaxi eksperdi jooksma saatmisest. Kuid aastal, mil turg on olnud kuumem kui kunagi varem, müüb üha rohkem inimesi oma kodusid – ja nad ei osta alati uut maja taga. Niisiis, kui nad märgivad kasti "Ma müüsin maja maha", kuidas saavad nad valmistuda (kalliteks) üllatusteks, mis võivad 15. aprillil ette tulla?
Esiteks hoiatus: need ekspertide näpunäited on kasulikud ja on hea ideedega laua taha tulla, kuid Kate Ziegler, kinnisvarainvestor ja kinnisvaramaakler Bostonis, soovitab potentsiaalsetel kinnisvarainvestoritel protsessi alguses maksuspetsialisti poole pöörduda. Kinnisvarakogemusega sertifitseeritud raamatupidaja ehk CPA aitas tal olemasolevaid kinnisvaraobjekte soodsamalt struktureerida. Samuti andsid nad nõu tulevaste ostude ja müükide kohta ning kuidas need võivad mõjutada tema maksuarvet.
„Võtke aega, et leida keegi, kes mõistab nii teie kohalikku kinnisvaraturgu kui ka teie eesmärke investeerite suuremas mahus või minimeerite kapitalikasumit oma peamise elukoha õigeaegselt müümisel. Ziegler ütleb.
Ajalooliselt on inimestel öeldud, et osta kodu vaid siis, kui nad plaanisid seal elada kolm kuni viis aastat. Pandeemia muutis kõike. Inimesed leidsid, et vajasid rohkem ruumi, liikusid üle riigi või kuumal turul rahaks müümine. Nad pidid müüma - ja nad pidid müüma nüüd. Kui kaua nad seal olid, ei omanud tähtsust.
Mõned neist müüjatest leidsid endale üllatusliku maksuarve. “Mõnedel turgudel võetakse esimese omandiaasta jooksul müümisel täiendavad maksud, kus omavalitsused püüavad heidutada "pööramist" või amortiseerunud kodude taaselustamist lühiajaliseks edasimüügiks,” räägib Ziegler.
Michael Gross, CPA ja sertifitseeritud finantsplaneerija, selgitab lähemalt: „Neid lühiajalisi kapitali kasvutulu maksustatakse tavaliste tulumaksumääradega. Tavalise tulumaksu kõrgeim määr on 37 protsenti. Kui neil on vara rohkem kui aasta, maksustatakse tulu pikaajalise kapitali juurdekasvu määraga. Suurim pikaajaline kapitalikasumi määr on 20 protsenti. Maja kasum ei ole sageli väike ja see 17-protsendiline erinevus võib maksuhooajal oluliselt mõjutada.
Ken Grodner, raamatupidajast saanud kinnisvaramaakler Hospitality Network Group Keller Williamsis lisab pikaajalise mängu mängimisele täiendava punkti: "Kui suudate müüa vara madala sissetulekuga aastal (nt teie või teie abikaasa lahkute töölt), saate oma kapitali vähendada või kaotada tulumaks."
"Peamise ja mittepeamise elukoha maksumõju on erinev, seega on ostja, kes ostab uue peamise elukoha oma praegust kodu müümata, peaks arvestama elukoha muutmise maksumõjuga,“ ütles Ziegler ütleb. Saate taotleda ainult ühe kinnisvara esmast maksuvabastust ja niipea, kui muudate oma aadressi, muutub teie maksustaatus ka sellel teisel kinnisvaral. Lisaks sellele, kui see kinnisvara muudetakse pikaajaliseks või lühiajaliseks rendiks, mõjutab see ka selle maksukoormust ja see määr mõjutab kõiki rendikasumi arvutusi.
Eluruumi maksuvabastuse tagaküljel, kui müüja laadib üürikinnisvara maha, kuid ta on selle omanud ja kasutanud põhielukoht kahel aastal viiest enne müüki, siis saavad nad selle ümber ehitada peamiseks elukohaks enne soodustus. Sel juhul ütleb Gross: "Kinnisvara müümisel võite välistada 250 000 dollari suuruse kasumi, kui olete vallaline, või 500 000 dollarit, kui esitate ühiselt abiellumise."
Gross selgitab, et amortisatsioon on kinnisvaramaksumaailmas sageli valesti mõistetud mõiste. Amortisatsioon hõlmab vajalikke parendusi, mida oma kinnisvaras tuleks teha, et hoida seda tippvormis nii üürimisel kui ka müümisel. Kuid omanikud eeldavad sageli ekslikult, et see on püsiv mahaarvamine. Ta ütleb: "Kuigi see on kinnisvara rentimise ajal mahaarvatav, vähendab see kinnisvara maksubaasi, mis lõpuks suurendab kinnisvara müügist saadavat kasumit."
Kuna kinnisvaraturud on kuumad, müüvad mõned majaomanikud kõrgete hindadega ja ootamas kiiret üürimist. Peamised elukohamüüjad võivad vallalisena saada kapitalikasumit, mis ületab 250 000 dollarit või ühise abielu esitamise korral 500 000 dollarit. Õnneks on maksuarvest möödapääs. Gross soovitab neil müüjatel vaadata müüki järelmaksuga. "See võimaldaks teil saada makseid aastate jooksul ja ainult osa kasumist oleks tunnustatakse igal aastal, mis lõppkokkuvõttes hoiaks teid madalamas maksuklassis ja maksaksite vähem makse üldiselt," ütleb ta.
Kui teil on käepärast kinnisvarainvesteering ja on aeg müüa, võib olla mõistlik müügist saadav tulu nn 1031 börsil ümber pöörata. "See on mehhanism, mis võimaldab müüjatel 180 päeva jooksul pärast müügi lõppemist oma müügitulu uuesti investeerida samalaadsesse ostusse," selgitab Ziegler.
Kui müügist saadud tulu investeeritakse teise sarnasesse kinnisvarasse, väldib müüja kopsaka kapitalikasumi maksu tasumist. Negatiivne külg? Ostutoimingute järjekord võib ühe valesti esitatud dokumendiga kursist kõrvale kalduda. Grodner lisab: "Kuigi see võib esialgu tunduda pikk aeg, näeme sageli kliente, kes üritavad sulgeda enne 180-päevast tähtaega."