Ükskõik, kas ostate kodu või müüte seda, peate oma reisi lõpuks tegema midagi, mida nimetatakse sulgemiseks. Lühidalt: see on pikk protsess, kus on tulv juriidilisi dokumente, mis tuleb enne sissekolimist allkirjastada.
Kuid see, et olete jõudnud müügi lõppjärku, ei tähenda veel, et oleksite kodune. Edasi, leidke mõned asjad, mis võivad teie sulgemise ja teie maja ostmise või müümise peatada.
Ostjad paluvad müüjatel enne tehingu sõlmimist sageli teatud muudatusi kinnisvaras teha, näiteks remonti. Öelge: „vahetult enne sulgemist on ostjal viimane ülevaade ja nad näevad, et neid remonditöid ei tehtud või tehti valesti,” märgib advokaat Somerville, N. J. Rajeh A. Saadeh. "Nii ei pruugi ostja soovida tehingut jätkata enne, kui need probleemid on lahendatud."
Ta selgitab, et kui müüja mööbel, vaibad ja muud esemed on kodust välja viidud, võib ostja märgata uusi alasid, mis vajavad remonti. On oluline, et ostjad saaksid täielikult aru, mis kodu on nagu tühi, ja leppige enne sulgemisperioodi algust müüjaga kokku remonditingimused.
Kui on käes pakkumise sõda või kui mõni ostja leiab, et peab silma paistmiseks midagi ette võtma, võib ta maksta rohkem kui küsitav hind. Kui ostja vajab kodu jaoks laenu, soovib laenuandja siiski kinnisvarahindaja Kerry Adamsi sõnul hinnangu teha.Blumel Adams Grupp Compass Real Estate, Alexandria, Va. "Kui kinnisvara müügihinda ei hinnata, annab pank laenu ainult hinnatud väärtuse põhjal," selgitab ta.
Mida see tähendab ostja jaoks? "Ostja, kes pole kaitstud hindamisolukorraga, peab selle erinevuse sularahas tasa teenima." Ja kui ostjal pole sellist raha ümber? Adams ütleb, et nad võivad olla vaikimisi. „Ostjad peaksid enne pakkumise kirjutamist teadma, kas on olemas hindamisküsimuse oht ja mis see on tagajärjed on. ” Seetõttu on hea mõte kasutada kogenud ostja esindajat, kes mõistab seda hindamisprotsess.
Mõned ostjad üritavad ka oma praeguseid kodusid müüa, samal ajal kui nad otsivad uusi kodusid ostmiseks. Tegelikult vajavad nad uue kodu sissemakse tegemiseks sageli oma kodu müügist saadud raha. "Müüja, kes aktsepteerib lepingut, mis sõltub ostja olemasoleva kodu müügist, võib tehingu lõppeda," ütleb Jeremy Browne, TTR Sotheby’s International Realty vanem asepresident Arlingtonis, Va.
Tema sõnul on müüjad, kes aktsepteerivad seda situatsiooni, kaotanud tehingu üle kontrolli, kuna see sõltub nüüd teise kodu sulgemisest. „Igal tehingul on oma unikaalsed probleemid ja takistused ning kui tekivad probleemid, mis on ostjal ületamatud Kui praeguse koduga tehing tehakse, jääb müüja praktiliselt jõuetuks, välja arvatud ostja vabastamiseks leping."
Isegi kui ostja müüdav kodu on lepingu alusel, võib midagi juhtuda viivitusega seda sulgemine, tekitades pulsatsiooniefekti.
Tõenäoliselt teate, et kinnistu pandiõigus võib takistada majaomanikke oma kodu müümast. „Kuid üks viimase aja asju, mida ma näinud olen, oli kinnistu kinnipidamine samas vara oli tingdeponeerimises, ”räägib Jennifer Okhovat, kinnisvaramaakler koos Kompassiga Los Angeleses.
"Tavaliselt üritame tiitli tõmmata kohe tingdeponeerimise avamisel ja enne kodu loetlemist isegi üle vaadata pealkirja esialgsed aruanded." Mis siis selle konkreetse juhtumi põhjustas? Okhovat ütleb, et keegi pani müüja varale pandiõiguse ja müüja - kes oli riigiväline elanik - polnud pandiõigusest teadlik. Müüja kaks võimalust olid kinnipidamisõiguse kaotamine või kinnipidamisõiguse alusel makstud pandiõiguse maksmine. Lõpuks otsustas ta selle maksta tingdeponeerimise teel; aga kui ta seda poleks, oleks müük juba lihvima hakanud. ”
Kui ostate uut kodu, tundub loomulik, et soovite uut mööblit ja sisustust. Kulutusi peate siiski laskma, kuni punktiirile allkirjastate.
Vastavalt Eve Henry, maakler, Prosper, Texas, need ostud on suurim ja levinum põhjus sulgemise peatamiseks.
"Mitu korda antakse ostjatele eelnev kinnitus, nad saavad lepingu, siis otsustavad minna maja uue mööbli või pesumasina ja kuivati või niiduki järele," räägib naine. Pole tähtis, kas maksate sularahas või mitte. "Isegi kui nad avavad krediitkaardi - näiteks kodudepoo juures -, kuvatakse see ikkagi potentsiaalse krediidina." Ja teie laenu saab sulgemise päeval tagasi lükata. "Olen näinud, kuidas paljud ostjad kruvivad kogu oma deponeerimiskonto, sest nad läksid päev enne sulgemist välja ja ostsid külmkapi," räägib Henry.
Varem võisid ostjad tingdeponeerimise ajal töökohta vahetada - kui nad koliksid tööle samal põllul. Siiski on Henry sõnul palju muutunud. “Paljud inimesed lahkuvad tingdeponeerimise ajal töölt või vahetavad töökoha - isegi kõrgemalt tasustatavale tööle - see peatab kõik.” Ja koroonaviirus on protsessi radikaalselt muutnud. “Tänu viirusele on tööhõive nüüd kinnitatud tund enne sulgemist. ” Ja kui tööhõive ajaloos on toimunud mingeid muudatusi, väidab ta, et kõik peatub ja kindlustuslepingu sõlmimisega tuleb täielikult alustada.