Kodu ostmine pole väike ülesanne. Vastu tuleb võtta tohutuid otsuseid: Kas otsite võtmed kätte või kinnitusvahendid? Kas pikem pendel on väärt kokkuhoidu? Krõmpsumiseks on ka lõputuid numbreid: Kuidas võrrelda fikseeritud intressimääraga hüpoteeki reguleeritava määraga? Kui palju te selle 200 000 dollari kodu eest tegelikult maksate? Ja kui kõike seda välja mõelda, on enam kui tõenäoline, et peate dešifreerimiseks leidma mõnda uhiuut kõnepruuki.
Üks levinumaid termineid, millega võite otsingu ajal kokku puutuda, on nn funktsionaalne vananemine. Näiteks võib teie kinnisvaramaakler osutada vähem täiuslikule kodule hea hind kui „funktsionaalselt vananenud”. Teate, mida funktsionaalne tähendab, ja teate ka seda, mida vananenud tähendab, kuid mida see teie, koduostja ja võimaliku tuleviku jaoks tähendab müüja? Siin on kõik, mida peate teadma, sealhulgas see, kas funktsionaalselt vananenud kodu ostmine on teie jaoks mõistlik.
Terminil funktsionaalne vananemine on sõltuvalt tegevusharust paar erinevat rakendust, kuid aastal 2006 kinnisvara - see tähendab vara väärtuse kaotust stiili, ruumi või konkreetse kujunduse tõttu tunnusjoon. Põhimõtteliselt on funktsionaalselt vananenud majades midagi liiga palju või liiga vähe, võrreldes teiste piirkonna ja turul olevate majadega.
Oletame näiteks, et vaatate vanu maja, kus on kaks magamistuba ja üks vann, uhiuustes kodudes, kus on kolm pluss magamistuba ja kaks pluss vann. Teie kodu, mida vaatate, loetakse „funktsionaalselt vananenuks”, sest kuigi saaksite siiski elada maja, enamik inimesi ei soovi, kuna nad saavad selle piirkonna kvaliteetsema maja vaid väikese lisatasu eest. Seda tüüpi funktsionaalset vananemist nimetatakse puudus kuna on mõni omadus või tegur, mis muudab maja puuduseks võrreldes teiste läheduses asuvate majadega.
Funktsionaalne vananemine võib toimida ka vastupidi. Ka suurt, uut kodu väikeste, vanade kodude naabruses peetakse funktsionaalselt vananenuks, kuna see on ülejäänud naabruskonnaga võrreldes kõrge kvaliteediga. Seda tüüpi nimetatakse ülivõime (nimetatud ka kui üleparandamine), kuna naabruses olevad madalamad kinnisvaraväärtused tähendavad, et inimesed ei taha maksta nende funktsioonide väärt täishinda.
Lisaks üldisele kodule ja asukohale võib funktsionaalne vananemine viidata ka üksikutele disainifunktsioonidele. Näiteks kui majaomanik värvib kõik kapid oliivroheliseks või ehitab siseõuele basseini, Enamik potentsiaalseid ostjaid lülitatakse nende funktsioonide abil välja, muutes seeläbi kodu funktsionaalseks vananenud.
Lühidalt, kuigi funktsionaalselt vananenud kodud on täielikult töökorras, muutuvad nad majanduslikust aspektist vananenuks. Keegi peab funktsionaalselt vananenud maja ostmisel tegema kompromisse, olgu selleks ostja puuduse tõttu (kõik uuendused peavad väljuvad taskust) või müüja kaudu, mis on piisav (nad peavad müügihinna osas sageli kompromisse tegema, et see turg).
Funktsionaalselt vananenud kodu hindamisel tuleb arvestada ühe peamise teguriga: kas vananemine on ravitav või ravimatu? Teisisõnu, kas funktsionaalset vananemist saab hõlpsasti fikseerida?
Ravimatu vananemine ilmneb siis, kui probleemi lahendamine maksab rohkem, kui see on väärt kinnisvara väärtuse tõstmist. Näiteks kui kodu on ülejäänud naabruskonnaga võrreldes eriti väike ja vananenud, siis peetakse seda ravimatuks kuna selle väärtuse suurendamiseks on vaja suuri renoveerimistöid (ja need võivad maksta rohkem kui raha, mille nad siis tagasi tooksid edasimüümine).
Teiselt poolt, ravitav vananemine juhtub siis, kui millegi parandamise hind on nii lihtne kui ka rahaliselt mõistlik. Küsige endalt: kas see on vaeva väärt? Kui just oliivirohelised köögikapid panevad ostjad välja, on tegemist lihtsa purgiga valge värv Selgub, et see on rohkem kui kulusid väärt.
Ehkki tundub, et funktsionaalselt vananenud koduga kaasnevad komplikatsioonid, pidage meeles, et teie huvides võib olla sellele teine ilme anda. "Kui see kodu, kus on ainult üks vannituba või vähem ideaalne kui see, on see, mis viib teid unistuste naabrusesse ilma oma eelarvet raputamata, siis tasub seda kaaluda," ütleb Holly Hughes, kinnisvaramaakler Austinis, Texases. Mitu korda asuvad funktsionaalselt vananenud kodud kauem kui naabruses keskmiselt - see tähendab, et ostjal on hea koht pidada. Kuid hoiduge eemal suurtest ravimatutest teemadest, nagu näiteks hämarate vundamentidega majad ja muud vana kooli funktsioonid, näiteks septilised süsteemid.
"Kui see on emissioonist liiga suur, ei anna pangad sellele laenu," lisab Hughes.
Teisisõnu, kui muidu fantastiline kodu on funktsionaalselt vananenud, ei tähenda see tingimata, et see ei saa olla teie unistuste kodu. Enne lõpliku otsuse tegemist on teil vaja kaaluda veel ühte tegurit. Edu!
