Kuuldes filmi või telesaadet, kuulete sageli mõistet „teine hüpoteek”, kui tegelane pole eriti heas finantsseisundis. "Nad pidid oma majalt teise hüpoteegi võtma," sosistab üks näägutav tegelane, kirjeldades, kuidas nende meeletu olek on halbadel aegadel langenud. Teised hüpoteeklaenud saavad aga halva räpi - ehkki riskantsed, on nad sageli suurepärane vahend finantsprobleemide lahendamiseks või isegi targalt edasiliikumiseks.
Enne kui hakata mõtlema teise hüpoteegi haletsusväärsetele teemadele, asume samale lehele, milles see täpselt on. Teie esimene hüpoteek on laen, mis aitab finantseerida kodu ostmist, nii et te ei pea korraga panema sadu tuhandeid dollareid (sest olgem reaalsed: kellel on sellist raha?)
Kuid teine hüpoteek võimaldab teil oma kodukapitalist raha laenata. Omakapital on teie kodu väärtuse finantseerimata osa, seega muudate oma koju makstud raha muudeks asjadeks kasutatavaks. "Ütleme nii, et teie maja väärtus on täna 250 000 dollarit ja te võlgnete 150 000 dollarit," ütleb Holden Lewis,
NerdWalletHüpoteeklaenude spetsialist. „Lahutage võlg koduväärtusest ja see on teie omakapital: 100 000 dollarit.” Teie kodu omakapital võib kasvada ja kahaneda väljaspool teie hüpoteegi makse: tugevalt kinnisvaraturult või teie tehtud parandustest saadud väärtus võib suureneda omakapital. Sellegipoolest võite omakapitali kaotada ka siis, kui teie kodu väärtus langeb või elamuturg jookseb kokku.Kuid te ei saa alati oma kogu omakapitali välja võtta: „Enamik kodukapitali laenuandjaid soovib, et koguvõlg (mõlema hüpoteegi korral) oleks 80 protsenti kodu väärtusest või mõnikord 90 protsenti, "selgitab Lewis," Nii et [selles] näites on kodu väärtuseks 250 000 dollarit ja sellest 80 protsenti on $200,000. Kui võlgnete esmasele hüpoteeklaenule 150 000 dollarit, siis see annab teile laenu kuni 50 000 dollarit. ”
Nagu teie esimene hüpoteek, hoitakse teie kodu ka teise hüpoteegi tagatisena. Kui jätate oma hüpoteegi maksmata, on pangal õigus võtta teie kodu tagasi.
Okei, nüüd, kui olete aru saanud, mis on teine hüpoteek, uurime, miks seda soovite. Mõnel juhul võib teil olla agressiivselt tasutud hüpoteek säästa intressimaksetelt ja soovite vabastada vahendeid, mida hädaolukorras kasutada. Samuti võiksite teha järgmist mahukas renoveerimine omakapitali suurendamiseks, kuid jällegi ei ole sul selleks piisavalt raha. Mõnes olukorras võib olla mõttekas kasutada võlgade konsolideerimiseks ka omakapitali (nt makske mitu võlga ära) kõrgete intressimääradega ühe suure väiksema intressimääraga laenuga), hariduse eest tasumine või isegi suured raviarved. Teiste jaoks on teise hüpoteegi lisamine parim viis kodu võimaldamiseks ilma 20-protsendise sissemakseta.
Kui esimese ja teise hüpoteegi olemasolu on piisavalt segane, siis tegelikult on kaks domineerivat tüüpi teist hüpoteeklaenu: kodukapitalilaen ja kodukapitali krediidiliin (HELOC). Räägime erinevustest:
Kodukapitalilaen on ühekordne laen, mis annab ühekordse rahasumma, mida saate kasutada ükskõik mille jaoks. Seda tüüpi laenuga maksate laenu aja jooksul järk-järgult tagasi. Kodukapitalilaenul on tavaliselt fikseeritud intressimäär ja laenutähtaeg ning maksate iga kuu sama summa. Põhimõtteliselt töötavad nad täpselt nagu teie esimene hüpoteek, kuid tavaliselt on nende intress suurem kui teie esimene hüpoteek, kuna lisate oma kodu finantseerimisele pisut suurema riski, Patrick Boyaggi, ASi tegevjuht rategravity.com, ütleb.
Kodukapitali krediidiliin (HELOC) on teie kodukapital muutunud krediidiliiniks. Ükskõik, kes on teie laenuandja, määrab maksimaalse laenulimiidi ja võite igal ajal laenata palju, kuni olete maksimumi saavutanud. Teil võib olla ka HELOC ja te ei saa seda kunagi kasutada, kuid see on olemas, kui vajate. Seetõttu võrreldakse krediidilimiite sageli krediitkaartidega - tavaliselt on nende krediidilimiidid madalamad kui teie plastik. Samuti ei amortiseerita neid nagu kodukapitalilaen. HELOCidel on aga kohandatavad tariifid, nii et kuumaksed võivad sõltuvalt föderaalreservi määrast tõusta või langeda.
Nüüd, kui olete aru saanud, mis on HELOC, on siin doozy: kui olete hüpoteegi maksmise suhtes eriti lähedal ja soovite maha arvata rohkem intresse (kui mäletate, kuna hüpoteegid on amortiseeritud, olete makstes 30 aasta jooksul rohkem intresse ette), võite võtta teise hüpoteegi HELOCi vormis, maksta hüpoteegi välja ja seejärel kasutada HELOCi oma esimese hüpoteekina ning arvata, et huvi. (Kui see kontseptsioon on teid segamini ajanud, pole te tõenäoliselt veel seda valmis tegema.)
Olgu, olgu, olgu, nii et ehkki see võis segadusse ajada, võiksime teie jaoks kehtida järgmine: kuigi see kõlab vastupidiselt, pikaajalised omakapitali kasutada soovivad koduomanikud pole ainsad sekundiga inimesed hüpoteek. Esmakordsed koduostjad võivad valida kahe hüpoteegi võtmise korraga, kui nad ei saa endale 20-protsendilist sissemakse ilma PMI-d võtmata. Neid nimetatakse sageli „tagasiulatuvateks laenudeks”. Neid antakse tavaliselt laenudena 80/10/10 või 80/5/15. See tähendab, et nad laenutavad esimese protsendiga hüpoteeklaenust 80 protsenti oma kodusummast, 10 või 5 protsenti oma kodu väärtus teises hüpoteegis koos teise, kõrgema fikseeritud intressimääraga ja pakkudes omakapitalina 10 või 15 protsenti allapoole makse.
Mõnel juhul võib see osutuda mõne jaoks parimaks finantsvõimaluseks. Kuna pangad peavad laene, mis ületavad 80 protsenti kodu väärtusest, kõrgema riskiga laenudeks, tulevad nad sageli kõrgema intressimääraga ja nõuavad PMI-d erinevalt laenudest, mille sissemakse on 20 protsenti või suurem. Teised hüpoteeklaenud võivad seda intressimäära alandada ja PMI-st lahti saada, eraldades selle suure laenu: selle asemel, et laenata palju raha väga kõrgete intressidega, inimesed saavad esimese hüpoteegi vastavate laenusummade piires (mida määravad sellised agentuurid nagu Fannie Mae ja Freddie Mac) ja seejärel teise hüpoteegi järelejäänud laenu katteks kulud. “Pole harvad juhud, kui kombineeritud maksed on vähem kui üks hüpoteekikindlustusega laen,” ütleb Boyaggi. Lisaks on teie teise laenu intressid praegu maksust mahaarvatavad (millele kehtivad intresside mahaarvamise piirangud), kuid hüpoteekikindlustuse maksed seda ei ole.
Teise hüpoteekimisprotsessi puhul - ükskõik, milleks seda kasutate - on ülimalt oluline meeles pidada, et panite oma kodu sõna otseses mõttes reale. Lisaks pidage meeles, et peate maksma arvukalt kulusid hindamiste, krediidikontrollide jms eest. Kui on reaalne kartus, et te ei saaks teist hüpoteeklaenu ära maksta, pole see teie jaoks õige laen.
Lisaks mõelge, miks just sellist soovite. Kui soovite osta uut Teslat, siis teist hüpoteeklaenu see tõenäoliselt ei tee. Selle asemel on neid kõige parem kasutada finantsseisundi parandamiseks (võlgade konsolideerimiseks või omakapitali suurendamiseks), mitte luua uusi rahalisi probleeme.
Ja muidugi, ärge rajage oma rahalisi otsuseid selle artikli põhjal: Parim nõuanne teise hüpoteegi kaalumisel on rääkida usaldusväärse laenuametnikuga. Kuigi tahame anda teile kogu teavet, mida me saame, on nende professionaalne arvamus kõige olulisem. Samuti on hea mõte enne mahaarvamiste alustamist rääkida oma maksu ettevalmistajaga, kui võtate (või kavatsete välja võtta) teise hüpoteegi.
Päeva lõpus võib teine hüpoteek olla mõnele inimesele ideaalne võimalus. Enne punktiirile allkirjastamist tehke kindlasti arvutatud, haritud ja professionaalselt teadlik otsus.
