Kujutage ette, et leiate kodu, mida absoluutselt armastate (või vähemalt näete selles palju potentsiaali). Nüüd: mis siis, kui sa saaksid seal elada, aga selle asemel, et oma säästud ette kulutada, maksad iga kuu üürisumma pealt sissemakse sisse väikese osa. Kõlab nagu unenägu, eks? Tõenäoliselt jah - eriti kui olete vabakutseline, on nii-nii krediitvõi kõrge võla ja sissetuleku suhe (need neetud õppelaenud!) või lihtsalt ei saa iga kuu sissemakse tegemiseks piisavalt raha kõrvale panna.
Noh, see olukord pole ainult unistuste asi - see on teatud tüüpi leping, mida tuntakse kui „renti omale”. Kuid nagu paljud liiga head, et olla tõesed stsenaariumid, kaasneb sellega ka õiglane riskide osa. kaaluma. Enne allkirjastamist peaksite teadma järgmist:
Selliseid ükssarvikutüüpe nimetatakse paljudeks asjadeks, kuid tavaliselt kasutatakse „rendi rentimiseks omale”, „rendi-ostu-müügilepinguid”, „rendi-ostu-müügilepinguid” või „rentimise-ostmise võimalusi”. Üürile üürimisel nõustub üürnik üürile andma üürileandjalt ühiku või maja. Igal kuul paigutab üürileandja osa igakuisest maksest koju üürniku fondi. Kokkulepitud hind püsib kogu rendi jooksul fikseeritud. Kui üürnik on hüpoteegi saamiseks maksnud kodus piisavalt omakapitali, on tal võimalus üürileandjalt osta.
Näiteks võib üürnik sõlmida 150 000 dollari suuruse maja üürilepingu. Üürileandja nõuab neilt 500 USD sissemakse tegemist ja 1200 USD kuus maksmist - sellest 200 USD läheb sissemakseks. Kahe aasta pärast on üürnikud tasunud sissemaksena 4800 dollarit ehk 3,2 protsenti kinnisvara väärtusest - see on piisav, et katta sissemakse FHA hüpoteek. Kui nad nii valisid (pidage meeles, et see on võimalus osta), saab üürnik hüpoteegi kindlustada ja järgida tavapärast koduostuprotseduuri.
Esiteks võivad need olla kallid. Üürileandjad võivad ostuvõimaluse tagamiseks nõuda mittetagastatavaid ettemaksu (nn optsioonipreemia). Need võivad osutuda sama kulukateks kui sissemakse - kui mitte rohkem. Norm on tavaliselt 5 protsenti, kuid selle üle võivad pooled kokkuleppele jõuda. Lisaks, kui üürnik otsustab lepingu lõppedes mitte osta, ei saa nad enam hoiustatud raha tagasi.
Samuti on oluline arvestada, et üürimine omale rendile kõlab sarnaselt, kuid erineb väga palju “aktilepingu lepingust” (millel on oma riskide kogum). Teguleping on müüja finantseeritav kodu, kus ostja maksab müüjale pika aja jooksul suure intressiga kuumaksetena. Sellistes olukordades vastutab kogu remondi eest üürnik, tavaliselt ka maksud ja kindlustus.
Omaette üürimisel kehtib üürnikule üürimisperioodil tavaliselt üürniku seadus ja ta ei vastuta hoolduse ega remondi eest. Kuid see võib riigiti erineda - ja teie üürileandja võib proovida lasta teil need õigused alla kirjutada (ehkki jällegi on selle seaduspärasus riigiti erinev).
Kuna koduomanikud muutuvad rohkemate ameeriklaste jaoks kättesaamatuks, muutuvad üürimisvõimalused üürile üha populaarsemaks. Nüüd on olemas mõni hästi rahastatud Wall Streeti ettevõte pakkumine läbipaistvad üürimisprogrammid renoveeritud kõrgklassi kodudele. Lisaks on nad tavalised võrdõiguslikes müükides, näiteks kui peresõber soovib teile oma kinnisvara müüa, kuid teil pole veel täielikku finantseerimist. Kuid kinnisvarafirma Nichole Monticelli kinnitusel BEX Realty Floridas kirjutatakse tavapärane üürileping omale peaaegu alati müüja huvides silmas pidades - see tähendab, et kui üürniku juurde satute, peate leevendamiseks tegema oma hoolsuskohustusi risk.
Näiteks võivad üürileandja / müüjad proovida, et kogu hooldus ja remont langeksid üürniku kanda (see võib olla üürniku vastu) paljude riikide seadused, nii et pöörduge oma advokaadi poole!) või võib lepingus öelda, et ühekordne viivitus tühistab kokkulepe. See tähendab, et üürnik kaotaks nii juba makstud raha kui ka kinnisvara renoveerimiseks ja remondiks kulutatud raha.
Ja kuna omaette üürimine meeldib neile, kes on traditsioonilistest koduostuvõimalustest muidu välja tõrjunud, on turg pettuste suhtes vastuvõtlik. Näiteks nägi Florida 2000. aasta keskpaiga eluasemeturu krahhi ajal omaalgatusliku üürimisega seotud pettuste arvu tõusu, vahendab Monticelli. Palju oli juhtumeid, kus üürnikud tasusid oma kuumakseid, lõpetasid remondi ja isegi uuendasid kodu, samal ajal kui kinnisvaraomanikud tasusid tasku. Seejärel lõpetavad omanikud hüpoteeklaenude maksmise ja üürnikud on pankrottides kinnisvara tagasi nõudmas. A 2016 New York Timesi uurimine näitas, et need pettused on taas tõusuteel.
Isegi kui kõik need asjad saavad täiesti selgeks, on oluline mõista, et olete endiselt sattumas ebakindlasse olukorda - investeerite millessegi, mille üle teil on vähe kontrolli.
Näiteks kui rendilepingu allkirjastamisel ei pruukinud kinnistu vastu täiendavaid kinnipidamisõigusi olla, võib omanik lisada pärast fakti lisamist, kirjutab Loving. Otsustamine, kas see nii on, ja püüdmine end selle eest kaitsta, tuleb teile kõigile lisakuludena. See võib muuta kodu üürimisel omale üürimisel tegelikud kulud tavapärasest ostust palju kõrgemaks.
Lisaks, kuigi teil on investeeritud raha suhtes seaduslikke õigusi, võib selle omandamine olla väga kallis äärmuslikel juhtudel võlgu: “Omanik saab endiselt oma hüpoteekkohustusi täita ja kaotada kodu sulgemiseks,” Loving ütleb. "See muudaks teid kohustuslikuks kohtuvaidluste esitamisega müüja vastu."
Kui olete otsustanud, et omaette üürimine on teie jaoks, või kui olete armunud rentimisse, millel on ostuvõimalus, peaks teie järgmine samm olema helistada advokaadile. Nagu varem öeldud, on erinevates osariikides ja regioonides üürimisele omaenda seadused, seega veenduge, et teie advokaat oleks teadlik sellest, kuhu soovite üürilepingu sõlmida.
Monticelli kipub soovitama oma klientidel hoiduda rentimisest omale, kuid kui tema kliendid otsustavad seda teed minna, soovitab alati, et neil oleks advokaat leping üle vaadatud ja ümber kirjutatud, et see oleks üürnikule soodsam ja leevendaks risk. Näiteks saavad üürnikud veenduda, et nad ei maksa investeeringute eest ümberehituste ja renoveerimise eest topelt ning ostmise hinda ei saa tõsta, kui on õige aeg osta. "Kui müüja ei alusta läbirääkimisi, võtke seda hoiatusmärgina," ütleb ta.
“Paluge end kvalifitseerida ja näidata laenuametnikule lepingut,” ütleb Lewis. Laenuametnik võtab teie finantsteabe ja annab teile teada, kas olete mõne aasta pärast hüpoteegi saamiseks teel. Samuti hoolitsevad nad selle eest, et teie osade kaupa makstavad rendimakseed summeeritaksid, kui selleks ajaks sissemakse tehakse.
Ja muidugi, kui üür omale tundub liiga riskantne, kuid teile meeldib, kui teie sissemaksete säästud koos üüriga on mugavad, on alati olemas võimalus kolida odavamasse kohta, kuid maksta sama summa üürisumma eest (see tähendab odavam üür üürileandjale ja jääkosa oma säästudesse) konto).