Kui mu poiss ja mina - mõlemad mereväe veteranid - otsustasime kodu osta, saime seda teha ilma rahata ja minimaalse riskiga. Kuigi see võib tunduda a aastatuhandeid Kui tänapäeva elamuturul unistada, oli see meie teenusele tegelikult raskesti teenitud kasu. Meie lugu pole haruldane - alates 1944. aastast on enam kui 22 miljonit teenistujat ja veterani ostnud kodud, mida praegu tuntakse VA laenudena. Neile, kes ei tea VA laenudest eriti palju, võite olla üllatunud, kuidas see mõjutab ameeriklaste arvu - isegi tänapäeval.
Meie lugu algab 22. juunil 1944 - vaid käputäis päevi pärast D-päeva -, kui pärast tulist arutelu, President Franklin D. Roosevelt allkirjastas sõjaväelaste ümberkorralduste seaduse seaduseks. Kuna II maailmasõjas sõdis nii palju ameeriklasi, teadis valitsus, et 15 miljoni teenistuja koju naasmisel võib suureneda tööpuudus. Et leevendada majandusele avalduvat mõju ja anda veteranidele võimalus rahaliselt järele jõuda kodumaale tulijatele, nimetatakse ka geograafiliste tähiste seaduse eelnõu võimaldas veteranide osakonnal (VA) pakkuda õppe- ja töötukasse neile, kes olid võidelnud sõda.
Eelnõuga tutvustati ka seda, mida hakati nimetama VA laenuks: Teenuse liikmete abistamiseks Eluaseme osas otsustati, et valitsus tagab osa rahata ja madala intressiga rahast hüpoteegid.
Toona - ja tänapäevalgi - VA ei väljasta laene, vaid pigem kindlustab neid, väljastades “garantii” või lubaduse pangale, et nad maksavad osa laenust tagasi, kui see läheb vaikimisi. 1944. aastal piirdus garantii 50 protsendiga laenust ja see ei saanud ületada 2000 dollarit (keskmine kodu maksis siis alla 9000 dollari). Ainult II maailmasõja veteranid kvalifitseerusid ja potentsiaalsed ostjad pidid olema sõjas teeninud 90 päeva. Ka veteranid pidid kandideerima kahe aasta jooksul pärast sõjaväest eraldumist.
Paljude jaoks oli esimene voor edukas: 2,2 miljonit VA laenu oli doled out aastatel 1944–1952. Siiski oli kasvavaid valusid, millega tuli tegeleda. Seal olid majade hinnatõus, nii et garantii suurendati 60 protsendini laenust, kuid see ei saanud 1950ndatel ületada 7500 dollarit. Algne laenutähtaeg 20 aastat muutis eluasemehinnad taskukohasteks, seega pikendati seda 30 aastani. Teenistuses surnud veteranide abikaasad olid hüvitistest ilma jäänud, nii et lõpuks laiendati seda ka neile. Lisaks kandis hüpoteeklaenutööstus tasusid ja kulusid koduostjale edasi, suurendades hindu, seega anti VA-le luba reguleerida, kes mida maksta võib.
Kuna föderaalvalitsus ei andnud laene välja, tõi see kaasa tohutuid püsivaid probleeme. See tähendas, et mustad veteranid pidid ikkagi laenu kinnitama kohalike pankade kaudu. Neid taotlusi lükati järjekindlalt tagasi diskrimineerimise tõttu punastamine, või ajalooline föderaalne poliitika vähemuste linnaosade kodeerimiseks hüpoteeklaenude kindlustamiseks liiga ebaturvaliseks, samuti Jim Crow-ajastu seadused, mis hoidsid Aafrika-Ameerika perekondi taskukohaste eluasemete eest väljaspool äärelinnad. Edward Humesi 2006. Aasta artikli kohaselt Ajakiri Blacks in Higher Education, 1947. aastal Mississippi, ainult 3000 VA laenust kaks läks mustadele veteranidele. Neid küsimusi ei käsitletud sõnaselgelt kuni 1968. aasta õiglase elamuseaduse vastuvõtmiseni, kuid - kuni tänapäevani - on neil püsiv mõju kes elab, kus elatakse.
Aastatega, kui veteranide arv suurenes iga sõjaga, tegi Kongress programmi veteranide hulgast rohkem. Lisaks on VA laen kohandatud veteranide muutuvate vajaduste paremaks rahuldamiseks: tagatis tõsteti eluasemehindade tõustes, aegumiskuupäevade eemaldamise ja laenude osas sai kõlblikuks refinantseerimiseks ja omakapitali väljamaksmiseks, abikõlblike kodude määratlust laiendati nii, et need hõlmasid ka kortereid ja liikuvaid kodusid, ning loodussõbralikud täiustused võitis. Lisaks on sellised meetmed nagu “rahastamistasu” (väike protsent hüpoteeklaenust PMI asemel, mis aitab katta kahjusid juhul, kui vaikimisi), rakendatud 1960-ndatel aastatel ja eelarvesegmenteerimisest on tehtud erandeid, nii et programm võib aastaid veteranidele kasulik olla tulema.
Alates selle loomisest on VA laen aidanud paljudel saavutada oma teenuse eest “American Dream”. Seetõttu on see loonud tohutult kestva jõu. Aastal 2016 a uus rekord seati enam kui 700 000 eluasemelaenugarantiiga. Sõjaväeskonna jaoks jääb see nii oluliseks ja populaarseks võistluskalendriks seetõttu, et see võib olla raske sõjaväelastele kodu jaoks tavapärase finantseerimise saamiseks - paljudel samadel põhjustel oli see raske minevikust. Tegelikult uus uuring alates Korterite nimekiri leidis, et veteranide koduomanike protsent on kõrgem kui mitteveteranide oma (76 protsenti vs 62 protsenti).
Veteranidel pole aga nii lihtne koduomanikku saada kui kunagi varem. Korterinimekirja uuringus leiti, et kõige uuemad veteranid (need, kes teenisid 11. – 11. Perioodil) on 35 Protsentuaalselt on nende eluasemega seotud kulud rohkem kui eelkäijatel ja isegi mitte veteranidel eakaaslased. See on tõsi, isegi kui nad teenivad keskmiselt rohkem kui mitteveteranid. Nende noorte loomaarstide koduomand on ainult umbes 40 protsenti - see on siiski kõrgem kui aastatuhande üldine määr - 32,2 protsenti - vastavalt andmetele Linnainstituut. See kõik annab märku, et võib-olla on kongressil aeg seaduseelnõu uuesti uuendada.
Ehkki selle võim on mõne viimase aasta jooksul nõrgenenud, on VA laenud võimaldanud - ja teevad seda jätkuvalt - tuhandetele veteranidele koduomaniku. Paljude teenuseosutajate ja veteranide jaoks on see ainus laenutüüp, millele nad võiksid kvalifitseeruda.
Ja kuna teenistujad liiguvad nii sageli, liiguvad kolimiskulud kiiresti kaugemale sellest, mis neile makstakse. VA laen aitab minimeerida taskuväliseid kolimiskulusid, näiteks tagatisraha ja sissemakseid.
Täna, et saada VA laenu, peavad veteranid sõja ajal olema vähemalt 90 järjestikust päeva aktiivset teenistust, rahuajal 181 päeva, kuus aastat reservis või rahvuskaardis või olla teenistusülesande täitmisel või teenistusest tingitud puude tõttu veterani või teenistusliikme elusolev abikaasa. Kui veteran on kõlblikkuse saavutanud, on neil see kogu elu ja nad saavad taotleda nii palju VA laene, kui nad sooviksid. Neil võib aga korraga olla ainult üks aktiivne hüpoteek ja nad peavad oma koju kolima 60 päeva jooksul pärast ostmist.
VA garanteerib veerandi vastavast laenulimiidist laenude puhul, mis ületavad 144 000 dollarit (see arv võib igal aastal muutuda). Rahastamistasud varieeruvad sõltuvalt maja hinnast, sissemaksest ja koduostja staatusest. Enamiku laenuandjate jaoks vajalik keskmine krediidiskoor on endiselt 620 ja veteranid suudavad kvalifitseeruda isegi kõrge võla ja sissetuleku suhtega. Mõlemad nõuded on vähem ranged kui see, mida nõutakse FHA-d ja tavapäraseid laene otsivatelt sõjaväeostjatelt. Kuid eluaseme kontrollimise ja hindamise nõuded on rangemad kui tavalise hüpoteegi korral.
"Olin üllatunud, kui lihtne oli meie kodu osta," ütleb praegu Floridas Jacksonville'is elav teenindaja Justin B. Ta sulges just pärast oma uude töökohta kolimist oma kodu, mille ostis VA laenult. „Minu kinnisvaramaakler ja laenuandja tegid koostööd nii hästi, et pidin vaid oma sobivuse ja allkirjapaberid tõestama. Mul ei olnud sissemakse ja sulgemisel sain isegi sulgemiskulude tšeki. ”
Nagu paljudel veteranidel, kes on programmi enne meid kasutanud, olid ka minu poiss-sõbral ja mul suurepärased kogemused ning saime osta kodu, kui me muidu poleks seda suutnud. Tänu sõjaliste rajatiste üürihindade kiirele tõusule säästame isegi iga kuu raha, omades selle asemel kodu! Kuna paljudel peredel on rahalist ebakindlust, on VA laenuprogrammist saanud veteranide jaoks oluline eelis. Meie veteranid teevad kõvasti tööd selle nimel, et vabadused, mida me iga päev naudime, oleksid endiselt olemas, ja ma olen tänulik, et seal on programm, mis aitab veteranidel ja nende peredel pisut ots otsaga kokku tulla lihtsam.
Enne messingist sisseseade, terrasso-aktsentide ja makramee pakkimist võite pisut aega varjutada eelvaade sellest, mida kinnisvaraasjatundjad väidavad, on peamised suundumused, mida me oma nimekirjadest kontrollime 2020.
Sarah Magnuson
18. detsember 2019