Mõnikord leiate a behemoth 127-aastane viktoriaan nii suure tehingu korral, et see tundub tobe üle kanda - isegi kui seda on palju rohkem, kui kavatsete kulutada. Nii et otsustate muuta ülemise korruse täistööajaga Airbnb aitab makseid teha. Kuid selleks, et oma eelmise kodu müügist võimalikult palju raha kokku hoida, otsustasite teha FHA hüpoteegi korral minimaalse võimaliku sissemakse (3,5 protsenti).
(Kui te ei oska öelda - see juhtus minuga!) Mu abikaasa pani meie 200 000 dollari suurusele majale 7600 dollarit maha - nii alla tavapärase tarkuse lähenemisviisi 20 protsenti allapoole ja veelgi vähem kui 6 protsendi alla keskmise a esmakordne koduostja.
Arvan, et kui peaksin seda uuesti tegema, siis teeksin seda ikkagi. Sularaha hoides suutsime enamiku meie (esimese ringi) remonditööde eest otse maksta. Kuid on asju, mida ma ei tahaks oma maja saamise põnevil nii kiiresti kiirustada - või soovin, et oleksin suutnud ennustada. Siin on viis asja, mida soovin, et oleksin enne madala sissemaksega alustamist teada saanud.
Madala, väikese sissemakse võimaluse kasutamiseks pidime tegema a FHA hüpoteek, mis nõuab ainult 3,5 protsenti allapoole. Kahjuks kaasneb sellega kurikuulsalt range emissiooniprotsess ja peate kasutama FHA poolt heaks kiidetud hindajat. Müüja peaaegu ei tahtnud meie pakkumist vastu võtta, kui sai teada, et see on meie rahandustee.
Kuid kui meie pakkumine võeti vastu ja maja üle vaadati, päris lõbu algas. Laenuandjad käisid fotod läbi peene hammastega kammiga. Nad pidasid lehtpuu põrandakatetes klambreid reisimisohtlikuks. Nad kihutasid, kui nägid, et kolmanda korruse vannitoast oli puudu tualettruum. Nad hüüdsid ebameeldivalt, kui nägid mudaruumis värvi koorimas. Me pidime kõik need asjad enne laenu võtmist parandama. Kuna meie müüja ei olnud täpselt majutuses, pidime tulema sisse ja tõmbama klambrid, paigaldama tualettruumi ja värvima seinu ise (kõik taskust välja), mis oli üsna oht, kui me ei teadnud, kas saame lõpuks koht. (Õnneks oli meil hämmastav kinnisvaramaakler, kes veetis meiega pühapäeva pärastlõuna kõigi nende küsimustega tegeledes!)
Ma olin tuttav erahüpoteekikindlustus kuna meil oli see oma esimeses kodus. Madala ettemaksega hüpoteegi saamiseks maksate teie - laenuvõtja - krediidikindlustuse eest, mis katab laenuandja makseviivituse korral. See saab alguse, kui maksate vähem kui 20 protsenti ette. On olemas erinevaid tüüpe ja varem oli meil üks, mis lubas majaomanikul selle tühistada pärast seda, kui nende kodus oli 20 protsenti omakapitalist. Muude tavapäraste hüpoteeklaenude puhul lõpeb kindlustus automaatselt, kui jõuate 78-protsendise laenu ja väärtuse suhteni (kuigi võite paluda, et see oleks maha võetud kui tabanud 80!). Kuid FHA-laenuga on erakindlustus FOREVER - ainus viis selle laenu võtmiseks on tavalise hüpoteeklaenu refinantseerimine. See tähendab, et seni, kuni teeme hüpoteeklaenu makseid, maksame kellegi teise kindlustuspoliisi eest kuus 133 dollarit (peaaegu 1600 dollarit aastas!). See on palju raha, mida võiks kulutada palju parematele asjadele ja ma vihkan, et peame selle maksma.
Kui ebapiisavast PMI-st ei piisanud, saate FHA-laenuga lisakulud - lisakindlustusmakse (tuntud kui Ühtse pere hüpoteeklaenude kindlustusmakse). Maksate selle HUD-ile ja see on komplekteeritud sulgemiskuludega. Olin selle tegelikult unustanud, kuni läksin tagasi ja vaatasin meie sulgemisdokumente (see oli stressirohke aeg, mida üritan mälust blokeerida!). See lisas 3 377,50 dollarit. Meie juhtumi korral saime müüjal pärast kontrollimist maksta sulgemiskulud, kuid see on ikkagi mingi kleebisšokk. See lisakulu - kui te selle oma hüpoteekidesse lisate - võib tähendada ka seda, et teie igakuine FHA laenumakse lõpeb kui olete tavalise laenu eest tasunud, isegi kui intressimäär on natuke kõrge vähem.
Nagu magustoidu söömine, võtsime väikese sissemakse selle hinnaga, et saaksime hiljem midagi paremat teha. Meile meeldiks, kui saaksite iga kuu hüpoteekikindlustuse jaoks selle raha välja rabeleda, ja üks viis selleks on refinantseerida tavaliseks hüpoteeklaenuks, kui oleme omakapitali ehitanud. Kuid olles finantseerinud kõik peale need paar tuhat dollarit, lõksusime end sellesse laenu lõksu, kui intressimäärad hakkasid tõusma (ja nad tõusevad). Hüpoteekide asi seisneb selles, et nad maksavad teie maksetelt intresse, st esimestel aastatel maksate põhiosale väga vähe. See teeb esialgse laenusumma tagasimaksmise sujuvaks. Nii et kui intressimäärad hakkavad tõusma - nagu nad pidid seda tegema ka siis, kui võtsime laenu ajalooliselt madala intressimääraga, nagu me tegime (3,875 protsenti!) -, ei maksa matemaatikat refinantseerida. Oleme siis selle hüpoteegi ja kindlustuse juurde lukustatud, kui intressimäärad tulevikus järsult ei lange.
Kahe ja poole aasta pärast otsustasime teha mõned olulised renoveerimistööd, et viia maja tasemele kodu, mida praegu meie paaris korteris müüakse. Arve tasumiseks tahtsime kasutada omakapitali, mille oleme ehitanud parenduste ja kinnisvara väärtuse suurendamise kaudu. Kuid võite oma kodukapitalist laenata ainult teatud protsendi (erinevus võlgnevuse ja väärtuse vahel). Kuna olime põhiosa väljamaksmisel teinud nii vähe edusamme (vt nr 4!), Piirdusime sellega, mida võisime laenata, ja seega ka võimalike paranduste osas. (Mis võib-olla polegi nii hull, sest see hoiab meid eemale tungimast.) Hea uudis: see sundis meid olema loomingulisi ja leidma renoveerimisel kompromisse. Tänu sellele oleme arvanud, et oleme lisanud rohkem väärtust, kui oleme kulutanud. Kuid intressimäärade tõustes tahtsime teha sellest oma viimase hurraa ja teha KÕIK tööd korraga, mida me lõpuks ei suutnud.
Enne messingist sisseseade, terrasso-aktsentide ja makramee pakkimist võite pisut aega varjutada eelvaade sellest, mida kinnisvaraasjatundjad väidavad, on peamised suundumused, mida me oma nimekirjadest kontrollime 2020.
Sarah Magnuson
18. detsember 2019
