Valdav enamus koduostjaid valib fikseeritud intressimääraga hüpoteegi. Nende laenude tingimused pakuvad kõiki sooje ja häguseid tundeid, mis kaasnevad pikaajalise ja stabiilse suhtega. Minge a-ga 30-aastane fikseeritud intressimäär ja teie hüpoteegi maksmine järgmisel kuul on sama mis 2049. aastal, mis muudab eelarve koostamise ülitäpseks.
Fikseeritud intressimääraga hüpoteegid, mis on juba paljude esmakordsete koduostjate seas populaarsed, on muutunud hüpoteeklaenutööstuse kallimaks. pärast eluasemekriisi. Enamik inimesi arvas, et kohandatava intressimääraga hüpoteegid on lihtsalt halb idee. Laenuvõtjad pöördusid ARMide juurest ära, kartdes, et kui intressimäärad taastuvad, võib olla keeruline eluasemetoetustega sammu pidada ja seada nad seetõttu turule sulgemise ohtu.
Kuid kohandatava intressimääraga hüpoteegid näivad olevat tagasituleku. Ehkki nad on pikaajalise investeeringu jaoks riskantsed, on neid rohkem kaitsemeetmed paigas kui nad tegid enne eluasemeturu krahhi, näiteks kui palju ja kui kiiresti saab hüpoteeklaenude määra kohandada.
Numbrid ütlevad meile järgmiselt: sisse Mai 2019, moodustasid reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenud ainult 6,7 protsenti uutest eluasemelaenudest, teatas tarkvaraettevõtte Ellie Mae, kes töötleb enam kui kolmandikku USA hüpoteekidest. Kuid 2018. aasta detsembris näisid ARM-id tagasitulekut suurendamas, moodustades 9,2 protsenti uutest hüpoteekidest - kõrgeim alates Ellie Mae algusest andmete jälgimine aastal 2011.
Suurim eksiarvamus relvade osas? Et neid ei tohiks kunagi kasutada. Tegelikult on olukordi, kus rahanduse ja hüpoteeklaenude eksperdid ütlevad, et korrigeeritava intressimääraga hüpoteekidel on tegelikult mõistlikum fikseeritud intressimääraga.
"Inimesed ei peaks korduva intressimääraga laenu kartma," ütleb ta Melissa Cohn, New Yorgis asuva Family First Funding LLC tegevdirektor, kes soosib seitsmeaastaseid relvi ja kellel on üks oma kodus. "Ajalooliselt kohandatavad intressimäärad on alati olnud madalamad kui 30-aastased fikseeritud intressimäärad ja võivad olla suureks raha säästjaks."
Tõdedes, et koduostjatel on ainulaadsed rahalised olukorrad, küsisime hüpoteeklaenu pakkujatelt, kas on mõistlik minna reguleeritava intressimääraga hüpoteeki. Siin on kolm olukorda, kus nad soovitaksid ARM-i.
Kuid see on vaid meeldetuletus enne stsenaariumide uurimist: see on hea mõte rääkida kõigest kodus laenunõustaja, ütles Shelby McDaniels, ettevõtte Chase Home laenude kanalidirektor Laenamine.
Esiteks, ARM-ide toimimise selgitaja: Laenu pealkiri annab teile teada, millal intressimäär taastub. Seega, kui saate 5/1 ARM-i, tähendab see 5/1, et laenu madalam sissejuhatav intressimäär kestab viis aastat ja pärast seda tuleb seda igal aastal kohandada, Holden Lewis, NerdWalletSelgitab koduekspert.
Parim on saada kohandatava intressimääraga hüpoteek, kui olete kindel, et müüte kodu sissejuhatava perioodi jooksul või aasta või kahe jooksul pärast sissejuhatava perioodi lõppu Lewis ütleb.
"Nii et kui saate 5/1 ARM-i, on kõige kindlam viis seda teha, kui loodate kodu müüa umbes seitsme aasta jooksul."
Kui ostate oma kodu igavesti, võidakse teile pärast sissejuhatava perioodi lõppu üha kõrgemad intressimäärad kehtida - kui te ei refinantseeri, väidab Lewis.
Kui te ostate stardikodu ja soovite seda viie aasta jooksul uuendada, võib see hõlpsasti sobida.
Cohn ütleb, et paljud inimesed ei arvesta oma tegeliku olukorraga ja võtavad kindla määra ilma ARM-ile mõtlemata. "Kui olete esmakordselt koduabiline, värskelt abielus ja kasvatate perekonda - need on kõik minu arvates ARM-i võtmise põhjused, kuna teie eluasemevajadused muutuvad elu jooksul."
Veel üks suurepärane põhjus? Alustate oma karjääri kallis linnas, kus rent tõuseb pidevalt, kuid te ei plaani seal oma järgmises elupeatükis elada. Tegelikult on hüpoteek populaarsem kõrge hinnaga metroopiirkondades nagu San Jose, California.
"Ainult huvi pakkumine võib muuta ARM-id veelgi atraktiivsemaks neile, kes elavad ajutiselt kõrgemates elukalliduse linnades," ütleb Lauren Anastasio, atesteeritud finantsplaneerija SoFi, isikliku rahanduse ettevõte. “Ainult intressiga ARM tagab tavaliselt madalaima võimaliku kuumakse fikseeritud intressimääraga perioodil ja võib olla a suurepärane võimalus kellelegi oma igakuised eluasemekulud sisse arvestada asukohas, kus üürikulud kipuvad igal aastal suurenema. ”
Reguleeritava intressimääraga hüpoteegid on suurepärane võimalus madala või langeva intressimääraga keskkonnas, selgitas Riley Adams, CPA ja vanem finantsanalüütik, kes haldab isikliku rahanduse ajaveebi Noor ja investeerinud. Tavaliselt ankurdavad ARMid mõnda avalikult kättesaadavat intressimäära (näiteks LIBOR, Fed Fundi intress, baasintressimäär jne) ja lisage määratud arv baaspunkte üldisele intressimäärale, mida teile pakutakse ARM. Kui teie ARM kohandab teid makstud omast kõrgemale, saate seda teha refinantseerida teise ARM-i või fikseeritud intressimääraga hüpoteek - kumb variant säästab kõige rohkem raha. (Kuigi mõnikord võib refinantseerimine olla välistatud, kui eluasemehinnad langevad suuresti - üks probleemidest, mis juhtus 2008. aasta eluasemekriisi ajal)
„Sest oleme olnud pikema aja jooksul madalas keskkonnas ja see paistab tõenäoliselt olevat jätkake, kui pärast seda madalamat intressimäära oleks intressikulude kokkuhoiu tõttu majanduslikult mõistlik, ” Ütleb Adams.
Oma eelmisel hüpoteeklaenul, mille ta võttis välja juulis 2011, läks ta 30-aastase fikseeritud intressimääraga ja kahetseb seda otsust.
"Kui oleksin valinud 5/1 ARMi, oleksin ma refinantseerinud, kui oleksin refinantseerinud, intressi märkimisväärselt vähem ja oleksin saanud madalama intressimäära," ütleb ta.
ARM võiks olla hea sobivus, kui plaanite hüpoteegi maksta enne intressi muutumist, ütles Kristopher Barros, Omaks kodulaenu aastal Rhode saarel Middletonis.
"See on tavalise majaomaniku jaoks vähem levinud stsenaarium, kuid siiski on hea põhjus kasutada tavaliselt madalama tariifiga ARM-i," ütles Barros.
Viimane märkus: kui kaalute relvastust, siis kammige kindlasti kindla perioodi jooksul. Kõige tavalisemad on 3, 5, 7 ja 10-aastased tähtajalised ARMid, ütles Andy Harris, president Vantage Mortgage Group, Inc. ja liige Sõltumatute Hüpoteekiekspertide Assotsiatsioon (AIME). Kolmeaastased ARM-id on tundmatutega vähem levinud ja riskantsemad, muutes pikemaajalise fikseeritud intressimääraga perioodi atraktiivsemaks, selgitab ta. Kuid mida pikem on fikseeritud periood, seda kõrgem on intressimäär üldiselt.
Otsused, otsused! (Kuid jällegi, enne kui otsustate, rääkige oma eluasemelaenunõustajaga oma olukorrast, nagu soovitab McDaniels.)
Enne messingist sisseseade, terrazzo-aktsentide ja makramee pakkimist võite pisut aega varjutada eelvaade sellest, mida kinnisvaraasjatundjad väidavad, on peamised kodusuundumused, mida me oma nimekirjadest kontrollime 2020.
Sarah Magnuson
18. detsember 2019