Mul on 9. juuli 2019 joonistatud koomiksipunases plaanis, mida ma ei viska kunagi minema: see on päev, mil ma lõpuks oma esimene kodu! Pärast aastast peatust avatud majad, tuhandeid telefoniteatisi MLS-i rakendustest ja kahte ebaõnnestunud pakkumist, armusime koos abikaasaga lõpuks majja, mille me lõpuks suutsime osta. Erinevalt iPhone'i hankimisest nõudis see ost siiski enamat kui lihtsalt veendumist, et meil oleks kontol piisavalt raha. See oli mitu kuud edasi-tagasi vestlusi meie kinnisvaramaakleri, müüja kinnisvaramaakleri ja meie laenuametniku vahel; Nii palju paberimajandust; ja umbes 10 kuni 15 tundi kogu jäätise söömist, et minu ärevust leevendada. Kui meie pakkumine lõpuks vastu võeti, kulus meie unistava unelmakodu sulgemiseks umbes 30 päeva.
Kuid meil vedas, et nii kiiresti läks. Meie üllatuseks võtab kodu sulgemine tavaliselt palju kauem aega. Kas soovite teada saada, kui kaua võtab (ja miks), ning mida saate teha protsessi kiirendamiseks? Siin on kõik, mida peate teadma sulgemisprotsessi ajastuse kohta:
See, kui palju aega pärast aktsepteeritud pakkumist maja sulgemiseks kulub, sõltub tõesti sellest, kus te viibite elage, millist kodu ostate ja millist laenu võtate (kui isegi võtate ühe välja!)
Kandideerida saavad need, kes on teeninud Ameerika relvajõududes Veteran Affairs (või VA) laenud. Nad ei nõua sissemakseid, neil on madalamad sulgemiskulud kui tavalistel madalaimatel maksetel ja nad pakuvad rohkem krediidi paindlikkust. Ehkki on mütologiseeritud, et VA laenude töötlemine võtab igaveseks aega, lähevad Ellie Mae sõnul need keskmiselt 46 päevaga kinni - vaid neli päeva kauem kui tavaline laen.
Kodus sulgemine võib kindlasti võtta kauem kui 42 päeva, eriti kui ostate kaasomandi või korterit. Koospakkumised ja korteriühistud neil on erinevad suhted mitmepereelamuga, milles nad asuvad.
Co-op-i omanikud maksavad kogu hoone sisse ja omavad osa investeeringust, kuid tegelikult ei kuulu nende ruum (sise- ega välispind). Suure tõenäosusega on neil leping või aktsiaosa, mis võimaldab neil seal elada ja olla osa ühisettevõttest juhatuse ühendus, mis teeb kõik otsused hoone osas - nii hooldusprojektide kui ka selle kohta, kes kuhu pöördub sisseost.
Korteriomanikud seevastu omavad tavaliselt oma ruumi sisemust ja omavad siis osa kinnisvara ühistest ruumidest ja välispindadest. Ka lauad on olemas, kuid nemad ei otsusta üürnikke ega omanikke, vaid hoolduse üle.
Nende täiendavate toimingute (ja nende kaasamise kaudu teistesse ostjatesse ja müüjatesse mittekuuluvate osapoolte) tõttu võib ühispakkumiste ja korteriühistute sõlmimine võtta palju kauem aega. Bill Kowalczuk, vahendaja, kes töötab New Yorgis Warburg Realty juures, ütleb, et näiteks Manhattanil võib sulgemine võtta 60–90 päeva.
Kowalczuki sõnul laguneb see keskmiselt järgmiselt:
Adi PerezLA agentuuri esindaja väidab, et maja sulgemiseks kulub umbes 10–14 päeva, kui hinnang oli väärtuslik.
Kui aga küsiv hind tuleb sisse üle- või allaväärtus, võtab see kauem aega, kuna selle tüsistuse lahendamine tähendab suuremat suhtlemist osapoolte vahel ja paberimajandust, millele kõik peavad alla kirjutama. Näiteks võib ostja agent vajada müüja agendiga koduhinna üle läbirääkimisi pidades või võib-olla peab ostja tegema täiendavaid rahalisi vahendeid. See võib hõlpsalt lisada nädala või kaks.
Kuna sularaha ostja lõikab hüpoteegi andmise protsessi ja hindamist võrrandist välja, võib Kowalczuki sõnul see protsessi kahe kuni kolme nädala võrra vähendada.
Louis Adler, programmi peakorraldaja ja kaasasutaja REAALNE New York, ütleb, et rahanduse ja sellega seotud paberimajanduse korrektseks ostmise alguses saate tõepoolest kiirendada sulgemist.
Ma võin seda kinnitada: Aasta enne kodu otsimist hakkasin agressiivselt oma krediiti maksma ja tegin kõvasti tööd, et luua harjumusi, mis suurendaksid minu skoori. Siis, kui hakkasime maju vaatama, olin ma oma dokumentide laulmise üle ääretult suur; suhtlesin minu töökoha HR-iga, et nad peaksid ootama kõnet minu tööhõive kohta; ja sorteerisin oma maksudeklaratsioonid, pangadokumendid ja ettemaksed. Samuti vastasin iga kord, kui sain oma agendilt või laenukontorilt e-kirja või kõne, vastasin sellele nii kiiresti kui võimalik.
See kõik kiirendas kindlasti protsessi ja aitas tasa teha kolm kuni neli päeva kaotatud aega, kui sattusime sihtasutusega lahendamata küsimuste juurde. Kuna meile oli ka müüja esindajale hea mulje jätta, saime hõlpsasti läbi rääkida madalama müügihinna ja krediidi üle, et see ise kinnitada.
Maja füüsilise sulgemise protsess võtab vähemalt minu kogemuse kohaselt umbes tunni. Sõitsin oma laenuametniku hoonesse ja allkirjastasin virna paberit, mis oli umbes sama pikk kui väikelaps (näiteks palju paberite). Koos abikaasaga olid kohal ka minu kinnisvaramaakler ja kolmas osapool (minu puhul nt deponeerimine ettevõtte kaastöötaja) tunnistajatena.
Kui kõik oli esitatud, kohtusime abikaasaga paar päeva hiljem meie peatses majas oma agendiga ja neile anti kätte kõik võtmed! Te ei leia seda ühestki protsessi ametlikust aruandest, kuid siin on absoluutselt oluline näpunäide. Valmistuge suureks vingumiseks ja “OMG!” Pärast sulgemist - võib-olla ka klaas (või kolm) pidulikku veini.
Enne messingist sisseseade, terrasso-aktsentide ja makramee pakkimist võite pisut aega varjutada eelvaade sellest, mida kinnisvaraasjatundjad väidavad, on peamised suundumused, mida me oma nimekirjadest kontrollime 2020.
Sarah Magnuson
18. detsember 2019
